Grenndarkynning

Byggingarleyfi og framkvæmdaleyfi skulu vera í samræmi við skipulag. Byggingarleyfi er skriflegt leyfi byggingarfulltrúa eða Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar til að byggja, breyta eða rífa hús eða önnur mannvirki eða breyta notkun þeirra, sbr. ákvæði laga um mannvirki. Framkvæmdaleyfi er leyfi til framkvæmda í samræmi við skipulag sem ekki eru háðar ákvæðum laga um mannvirki.

Almenna reglan er að byggingarleyfi skuli byggja á deiliskipulagi, sem byggir á stefnu aðalskipulags, en framkvæmdaleyfi geta í tilteknum tilvikum byggt á aðalskipulagi. 

Í skipulagslögum er fjallað um þá málsmeðferð sem gildir við gerð aðalskipulags og deiliskipulags, eins og um samráð, kynningu og afgreiðslu þess. Ákveðnar reglur gilda um það hvernig á að auglýsa tillögu að aðalskipulagi og tillögu að deiliskipulagi. Á að auglýsa tillögurnar með áberandi hætti, svo sem í dagblaði sem gefið er út á landsvísu, í Lögbirtingablaðinu og einning eiga þær að vera aðgengilegar á netinu.

Í ákveðnum tilvikum er heimilt að víkja frá þessum skilyrðum og láta grenndarkynningu fara fram, þ.e. þegar um er að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi eða þegar ekkert deiliskipulag liggur fyrir enda er um byggingar- eða framkvæmdaleyfi að ræða sem er í samræmi við aðalskipulag og framkvæmdin er í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar. Þó er heimilt er að falla frá grenndarkynningu vegna framkvæmdaleyfis ef gerð er grein fyrir framkvæmdinni og fjallað ítarlega um hana í aðalskipulagi.

Samkvæmt skipulagslögum á grenndarkynning að fara fram í eftirtölum tilvikum:

Breytingar á deiliskipulagi- grenndarkynning ef um óverulega breytingu er að ræða

Meginreglan er sú að þegar sveitarstjórn telur að gera þurfi breytingar á samþykktu deiliskipulagi á að fara um breytinguna eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða. Þó er ekki skylt að taka saman lýsingu vegna breytinga á deiliskipulagi þ.e. ekki þarf að taka saman lýsingu á skipulagsverkefninu þar sem fram kemur hvaða áherslur sveitarstjórn hafi við deiliskipulagsgerðina og upplýsingar um forsendur og fyrirliggjandi stefnu og fyrirhugað skipulagsferli, svo sem um kynningu og samráð við skipulagsgerðina gagnvart íbúum og öðrum hagsmunaaðilum.

Í þeim tilvikum þegar sveitarstjórn telur hins vegar að gera þurfi breytingar á samþykktu deiliskipulagi sem séu það óverulegar að ekki sé talin ástæða til meðferðar samkvæmt meginreglunni þá skal fara fram grenndarkynning. Við mat á því hvort breyting á deiliskipulagi teljist óveruleg skal taka mið af því að hve miklu leyti tillagan víkur frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti og formi viðkomandi svæðis. Skal sveitarstjórn senda Skipulagsstofnun samþykkta deiliskipulagsbreytingu og birta auglýsingu um samþykkt hennar í B-deild Stjórnartíðinda.

Þá getur sveitarstjórn við útgáfu framkvæmda- eða byggingarleyfis heimilað að vikið sé frá kröfum um breytingu á deiliskipulagi og grenndarkynningu þegar um svo óveruleg frávik er að ræða að hagsmunir nágranna skerðist í engu hvað varðar landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn.

Þegar deiliskipulag liggur ekki fyrir

Þegar sótt er um byggingar- eða framkvæmdaleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við aðalskipulag en deiliskipulag liggur ekki fyrir getur sveitarstjórn eða sá aðili sem heimild hefur til fullnaðarafgreiðslu mála (skipulagsnefnd) ákveðið að veita megi leyfi án deiliskipulagsgerðar ef framkvæmdin er í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar. Skal skipulagsnefnd þá láta fara fram grenndarkynningu. Í Reykjavík t.d. fer umhverfis- og skipulagsráð m.a. með verkefni skipulagsnefndar skv. skipulagslögum.

Í þeim tilvikum þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar og deiliskipulag liggur ekki fyrir getur sveitarstjórn veitt framkvæmdaleyfi að undangenginni grenndarkynningu sé um að ræða framkvæmd sem er í samræmi við aðalskipulag og í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar. Að auki skal sveitarstjórn leita umsagna viðeigandi umsagnaraðila áður en tekin er afstaða til útgáfu framkvæmdaleyfis. Heimilt er að falla frá grenndarkynningu vegna framkvæmdaleyfis ef gerð er grein fyrir framkvæmdinni og fjallað ítarlega um hana í aðalskipulagi.

Framkvæmd grenndarkynningar

Grenndarkynning felst í því að skipulagsnefnd kynnir nágrönnum sem taldir eru geta átt hagsmuna að gæta leyfisumsókn eða tillögu að breytingu á skipulagsáætlun og gefur þeim kost á að tjá sig um hana innan tilskilins frests sem skal vera a.m.k. fjórar vikur. Að þeim fresti liðnum og þegar sveitarstjórn hefur afgreitt málið skal þeim sem tjáðu sig um það tilkynnt niðurstaða sveitarstjórnar.

Skipulagsnefnd er heimilt að stytta tímabil grenndarkynningar ef þeir sem hagsmuna eiga að gæta hafa lýst skriflega yfir með áritun sinni á kynningargögn áður en fjórar vikur eru liðnar að þeir geri ekki athugasemdir við skipulagstillöguna eða hina leyfisskyldu framkvæmd.

Er skipulagsnefnd heimilt að falla frá grenndarkynningu ef sýnt er fram á að breyting á deiliskipulagi eða leyfisskyld framkvæmd varði ekki hagsmuni annarra en sveitarfélagsins og/eða umsækjanda.

Ef byggingar- eða framkvæmdaleyfi á grundvelli grenndarkynningar hefur ekki verið gefið út innan eins árs frá afgreiðslu sveitarstjórnar þá þarf grenndarkynning að fara fram að nýju áður en leyfi er veitt.

Reykjavík 10. maí 2025

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir lögmaður