Airbnb íbúðir

Töluverð umræða hefur verið síðustu árin að allt of margar íbúðir séu notaðar í Airbnb leigu til ferðamanna og nauðsynlegt sé að stemma stigu við útleigu þeirra svo hægt sé að fjölga íbúðum til búsetu. Þá sé töluvert um að boðið sé upp á skammtímaleigu án skráningar eða tilskilinna leyfa. Hafa því verið gerðar lagabreytingar með það að markmiði að auka framboð íbúðarhúsnæðis innan þéttbýlis og draga úr skammtímaleigu sem stunduð er án skráningar og tilskilinna leyfa.

Um svokallaðar airbnb íbúðir gilda lög nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, með síðari breytingum. Annars vegar er um að ræða heimagistingu, þ.e. skráningarskylda skammtímaleigu, og hins vegar rekstrarleyfisskylda gististarfsemi í íbúðum.

Samkvæmt lögunum er gististöðum skipt í fjóra flokka:

  Flokkur I: Heimagisting.    

Flokkur II: Gististaður án veitinga.    

Flokkur III: Gististaður með veitingum en þó ekki áfengisveitingum.    

Flokkur IV: Gististaður með áfengisveitingum.

Í þessum pistli ætla ég að fjalla um síðustu tvær breytingarnar sem gerðar voru á lögunum. Í maí 2024 tóku í gildi breytingar þar sem  rekstrarleyfisskyld gististarfsemi í þéttbýli var skilyrt við atvinnuhúsnæði. Nú í mars tóku í gildi breytingar er varða heimagistingu, þegar útgefin rekstrarleyfi og heimild sýslumanns að afla gagna.

Í greinargerð með frumvarpi til laganna, sem nýlega tóku gildi, kemur fram að áætlað sé að umtalsverður fjöldi fólks leigi út eignir til skammtímaleigu án skráningar eða tilskilinna leyfa, en í mörgum tilfellum sé um stórfelld auðgunarbrot að ræða. Þá segir: „Í febrúar 2025 tók sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu saman allar auglýsingar á helstu bókunarsíðum skammtímaleigu á Íslandi, þ.e. AirBnb, booking, Vrbo og Viatis. Bókanirnar voru 10.623 talsins, þar af 3.216 auglýsingar á fleiri en einum bókunarvef sem skilur eftir 7.407 eignir á landsvísu. Á sama tíma og samantektin var gerð höfðu 1.147 einstaklingar fengið samþykkta skráningu á heimagistingu hjá sýslumanni. Þá voru virk rekstrarleyfi í flokki II–IV 2.085 talsins á umræddum tíma. Því má áætla að tæplega 4.200 einstaklingar bjóði fasteignir til skammtímaleigu án skráningar eða tilskilinna leyfa, sem nemur um 56% af gististarfsemi á landsvísu.“

Af þessum 2.085 rekstrarleyfum í flokkum II–IV, séu tæplega 400 virk rekstrarleyfi í íbúðarhúsnæði innan þéttbýlis á landsvísu, þar af 291 á höfuðborgarsvæðinu.

Breytingar á lögunum í maí 2024

Í maí 2024 tóku í gildi breytingar á lögunum er vörðuðu rekstrarleyfisskylda gististarfsemi á þá leið að rekstrarleyfisskyld gististarfsemi innan þéttbýlis á að vera í samþykktu atvinnuhúsnæði og þarf tilgreint húsnæði á aðaluppdráttum að tilheyri notkunarflokki 4 samkvæmt byggingarreglugerð.

Með því var komið í veg fyrir að ný rekstrarleyfi fyrir gististarfsemi innan þéttbýlis yrðu gefin út nema í samþykktu atvinnuhúsnæði skv. notkunarflokki 4. Breytingarnar áttu ekki að hrófla við þegar útgefnum rekstrarleyfum. Fyrir gildistöku laganna hafði ekki verið gerð krafa um að gististarfsemi væri rekin í samþykktu atvinnuhúsnæði innan þéttbýlis. Fór það til að mynda eftir skipulagi. Ástæða þessara breytinga var m.a. sú að stemma stigu við að íbúðir væru notaðar í slíka starfsemi því íbúðir ætti að nota sem heimili fólks, til að auka öryggi ferðamanna að teknu tilliti til brunavarna og til að auðvelda sveitarfélögum að samræma rekstrarleyfisskylda gististarfsemi við stefnu sína um landnotkun, byggðaþróun og byggðamynstur.

Breytingar á lögunum í mars 2026 

Í mars 2026 tóku gildi breytingar á lögunum er varða skammtímaleigu, gagnaöflun og rekstrarleyfi.

Í fyrsta lagi var hugtakið heimagisting endurskilgreint og afmarkað við lögheimili einstaklings og eina aðra fasteign í eigu hans utan þéttbýlis. Fyrir breytingarnar var heimagisting heimiluð á lögheimili einstaklings eða í einni annarri fasteign sem hann hafði til persónulegra nota og væri í hans eigu. Heimagisting er skráningarskyld skammtímaleiga í allt að 90 daga á almanaksári, svo lengi sem samanlagðar tekjur af leigu eigna sem heimilt er að leigja nemi ekki hærri fjárhæð en kveðið er á um í 3. tölul. 4. gr. laga um virðisaukaskatt, nr. 50/1988, eða upp að 2 millj. kr. hefur fjárhæðin verið óbreytt í mörg ár.

Í öðru lagi eru þegar útgefin rekstrarleyfi til starfsemi í íbúðarhúsnæði innan þéttbýlis bundin til fimm ára í senn. Nær breytingin því til þegar útgefinna leyfa.

Í þriðja lagi er sýslumanni heimilt að óska eftir nauðsynlegum upplýsingum frá ríkisskattstjóra í tengslum við eftirlit sýslumanns með einstaka málum vegna skráningarskyldrar heimagistingar. Þannig geti sýslumaður, sé uppi rökstuddur grunur um að aðili sem stundar skráningarskylda gististarfsemi hafi gerst brotlegur við ákvæði laganna, óskað eftir upplýsingum hjá ríkisskattstjóra er lúta að tekjum og öðrum atriðum er kunna að skipta máli vegna eftirlits sýslumanns með skráningarskyldri heimagistingu í einstaka málum og stjórnvaldssektarheimildar sýslumanns varðandi rekstrarleyfisskylda gististarfsemi, m.a. upplýsinga sem skilað er í tengslum við lög um virðisaukaskatt og lög um tekjuskatt.

Röksemdirnar fyrir þessum lagabreytingum eru m.a. þær að takist að draga í enn meiri mæli úr skammtímaleigu sem stunduð sé án skráningar eða tilskilinna leyfa muni það hafa jákvæð áhrif á húsnæðismarkaðinn og samfélagið í heild. Gera megi ráð fyrir að framboð á húsnæði til langtímaleigu aukist samhliða betri eftirfylgni við ákvæði laganna, þ.e. að stöðugleiki á leigumarkaði muni aukast og leiguverð lækka sem mun auðvelda fleiri einstaklingum að finna leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði. Að sama skapi megi ætla að þessar breytingar á lögunum muni leiði til jákvæðra áhrifa á fasteignamarkaði þar sem eigendur íbúðarhúsnæðis, sem leigt sé út í skammtímaleigu án skráningar eða tilskilinna leyfa, myndu í flestum tilvikum leita annarra leiða til að nýta eignina, svo sem koma eignum í söluferli eða eftir atvikum langtímaleigu, sem gæti dregið úr verðhækkunum og bætt aðgengi fyrstu kaupenda að íbúðarhúsnæði. Nái markmið laganna fram að ganga muni það jafnframt leiða til bættra samkeppnisskilyrða, styrkja hefðbundna ferðaþjónustu og skapa fleiri störf innan greinarinnar, en líklega muni aukin eftirfylgni við löggjöfina leiða til þess að umtalsverður fjöldi ferðamanna muni á ári hverju kaupa gistingu hjá einstaklingum og rekstraraðilum sem leigja út eignir í samræmi við þau laga- og reglugerðarákvæði sem gilda um starfsemina, þ.e. aðila sem greiða skatta og gjöld sem lögð séu á starfsemina. Þannig gætu stjórnvöld einnig notið ávinningsins í formi aukinna skatttekna til lengri tíma litið.

Nú er bara að bíða og sjá hvort íbúðirnar fari að streyma inn á markaðinn og hvort eftirlitið og heimildir sýslumanns skili sér í fleiri skráningum og hærri skatttekjum.

Reykjavík 4. apríl 2026  

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir lögmaður

gudfinna@fasteignamal.is