Eignaskiptayfirlýsingar

Við kaup á íbúð í fjöleignarhúsi þarf að gæta þess að fyrir liggi þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið og eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Hvað er eignaskiptayfirlýsing ? Eignaskiptayfirlýsing er lögboðinn skriflegur gerningur eigenda fjöleignarhúss sem gerður er á grundvelli fyrirmæla fjöleignarhúsalaga og geymir lýsingu á húsinu og lóð þess og mælir fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra og ákvarðar hlutdeild hvers eiganda í sameign og markar með því grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar. Eignaskiptayfirlýsing er m.ö.o. skjal sem kveður á um skiptingu fjöleignarhúss í eignarhluta. Hverjum séreignarhluta er lýst og tilgreint hvað honum fylgir sérstaklega. Þá kemur fram hvaða hlutar húss séu í sameign og hvort sú sameign tilheyri öllum eigendum eða einungis sumum og þá hverjum. Þá er kveðið á um atriði eins og hlutfallstölur, kvaðir, réttindi til bílskúra, bílastæða og byggingar. Eignaskiptayfirlýsing er því aðalheimildin um skiptingu fjöleignarhúss í séreign og sameign og getur komið í veg fyrir margvíslegan ágreining milli eigenda. Eignaskiptayfirlýsingu er þinglýst og á grundvelli hennar ganga eignarhlutar kaupum og sölum, eru veðsettir, kvaðabundnir, á þá lögð opinber gjöld, tilteknum kostnaði í húsinu skipt niður, vægi atkvæða metið á húsfundum í vissum tilvikum o.fl. Einföld fjöleignarhús, parhús, raðhús o.þ.h. Það er ekki þörf á að gera sérstaka eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss og réttarstaða eigenda liggur ljós fyrir og engin nauðsyn, hvorki hvað eigendur né húsið snertir, kallar á að slík yfirlýsing sé gerð. Í þessu tilviki er eingöngu átt við einfaldari gerðir fjöleignarhúsa þar sem skipting húsa og lóða og sameignin og hlutdeild í henni liggur ljós fyrir, svo sem parhús, raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, þar sem engin sameign er innan hússins. Mikilvægi þess að hlutfallstölur séu réttar. Eignarhluti í sameign er reiknaður út eftir hlutfallstölu. Hlutfallstalan er því mikilvæg varðandi réttindi og skyldur eigenda. Ástæða þess að mikilvægt er að hlutfallstölur séu réttar er að hlutfallstalan segir til um eignarhlutdeild í sameign og hefur þýðingu m.a. við skiptingu sameiginlegs kostnaðar en meginreglan er sú að sameiginlegur kostnaður skiptist á milli eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta. Þá skiptast tekjur af sameign eftir hlutfallstölum. Er til eignaskiptayfirlýsing fyrir þitt hús? Upplýsingar um það fást hjá viðkomandi sýslumannsembætti. Ef eignaskiptayfirlýsing er ekki fyrir hendi eða hún er ófullnægjandi þarf að halda húsfund um málið og taka ákvörðun um að láta gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Hvenær er "eldri" þinglýstur skiptasamningur fullnægjandi? Samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús skal gera eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Í mörgum húsum er til þinglýstur skiptasamningur sem gerður var fyrir árið 1995 en þá tóku gildi núgildandi lög um fjöleignarhús. Eigendur slíkra húsa þurfa ekki að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu ef fyrir hendi er þinglýstur skiptagerningur sem tilgreinir a.m.k. séreignir og hlutfallstölur þeirra í sameign og ekki fer augljóslega í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaganna og eigendur vilja áfram hafa til grundvallar í skiptum sínum. Hins vegar getur eigandi sem telur eldri skiptagerning rangan eða ófullnægjandi krafist þess að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing í samræmi við núgildandi reglur. Ef eldri þinglýstur skiptasamningur er til er eigendum bent á að fara yfir hann og kanna hvort hann sé í samræmi við núverandi eignaskipan í húsinu. Hverjir gera eignaskiptayfirlýsingar? Þeir einir mega gera eignaskiptayfirlýsingar sem lokið hafa prófi í gerð eignaskiptayfirlýsinga og fengið til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðuneytis. Eftir að eignaskiptayfirlýsing hefur verð gerð þurfa eigendur að undirrita hana, byggingarfulltrúi þarf að staðfesta hana og að lokum er henni þinglýst. Kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsinga greiðist eftir hlutfallstölum eignarhluta. Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir Grein 2000 í Fasteignablaði Morgunblaðsins