Skipting sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsum
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir lögmaður
Fasteignamál Lögmannsstofa
Grein 5. nóvember 2020
Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús að allur sameiginlegur kostnaður í fjöleignarhúsum skiptist á milli eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta. Frá þessari meginreglu eru tvær undantekningar, þ.e. annars vegar skal tilteknum kostnaði skipt að jöfnu og hins vegar skal hvaða kostnaði sem er skipt í samræmi við not eigenda, ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Meginreglan kemur fram í A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en undantekningarnar í B- og C- liðum sömu greinar.
Sameiginlegur kostnaður er allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, opinber gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður sem og skaðabætur bæði innan og utan samninga sem húsfélagi er gert að greiða og tjón á séreignum eða eignum annarra vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði.
Sameiginlegur kostnaður getur m.a. verið fólginn í viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum o.fl. Sameiginlegur kostnaður er sameiginlegur öllum eigendum enda sé um að ræða kostnað vegna sameignar allra en getur þó í undantekningartilvikum verið sameiginlegur sumum eigendum.
45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hljóðar svo:
Sameiginlegum kostnaði skal skipt niður á hlutaðeigandi eigendur eftir þeim reglum sem hér fara á eftir: A. Allur sameiginlegur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði hér að neðan, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. B. Neðangreindur kostnaður skiptist og greiðist að jöfnu: 1. Kostnaður við gerð, viðhald og rekstur bílastæða í sameign, svo og slíkur kostnaður við sameiginlegar aðkeyrslur sem og vegna hleðslubúnaðar fyrir rafbíla, að því marki sem slíkur kostnaður er sameiginlegur. 2. Viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja. 3. Viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu. 4. Kaupverð og viðhald dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti. 5. Allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar. 6. Kostnaður við hússtjórn og endurskoðun. 7. Sameiginleg afnotagjöld og félagsgjöld. C. Kostnaði, hver sem hann er, skal þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.
A.Hlutfallsskiptur kostnaður, sbr. A-lið 45. gr.
Í A-lið segir að allur sameiginlegur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C- liði, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi er þannig skipting eftir hlutfallstölum eignarhluta en í B- og C-liðum er að finna undantekningar frá þessari meginreglu.
Dæmi um slíkan kostnað sem skiptist eftir hlutfallstölu eignarhluta er t.d. kostnaður við viðgerðir á ytra byrði hússins, þ.e. á útveggjum, þaki, göflum, útidyrum, útitröppum og útistigum svo sem múrviðgerðir, málun og klæðning. Kostnaður við ytri gluggaumbúnað, ytra byrði svala, stoð og burðarvirki þeirra og svalahandrið. Kostnaður við málun á stigagangi, ruslageymslu, hjóla- og vagnageymslu. Kostnaður við skólplögn og neysluvatnslagnir (þar til inn fyrir vegg íbúðar eða upp úr gólfi er komið), drenlögn, rafmagnstöflu, gangstétt, göngustíga, girðingu, leiktæki, teppi og dúk á stigagangi, gerð eignaskiptayfirlýsingar og húseigendatryggingu.
B. Jafnskiptur kostnaður, sbr. B-lið 45. gr.
Í B-lið felast undantekningar frá meginreglunni um hlutfallsskiptan kostnað í þá veru að nánar tilteknum kostnaði, sem talinn er upp í sjö töluliðum, skuli skipt að jöfnu. Ber að skýra reglurnar í B-lið þröngt og eru jafnan líkur á því í vafatilvikum að meginreglan eigi við en ekki undantekningarnar.
Dæmi um slíkan kostnað sem skiptist jafnt er t.d. kostnaður við gerð, viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða og sameiginlegar aðkeyrslur svo sem jarðvegsvinnna, malbikun, málun á línum og snjómokstur á bílastæðum. Viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja t.d. kaup á þvottavél. Viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu (stofnkostnaður lyftu skiptist eftir hlutfallstölum). Kaupverð og viðhald dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti. Þar sem lagnakerfi húsa fellur ekki þar undir skiptist það eftir hlutfallstölu (þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið eða upp úr gólfi). Allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar t.d. ræsting/þrif á sameign, teppahreinsun, gluggahreinsun, sóttheinsun sorpgeymslu, trjáklippingar og garðsláttur. Kostnaður við hússtjórn og endurskoðun og sameiginleg afnotagjöld og félagsgjöld.
C. Kostnaður í samræmi við mælda notkun, sbr. C-lið 45. gr.
Í C-lið kemur fram sú undantekning að kostnaði skuli skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Þannig þurfa notin að vera nákvæmlega mæld. Þessi regla kemur aðeins til álita í algjörum undantekningartilvikum og hefur mjög þröngt gildissvið. Sem dæmi má nefna það fyrirkomulag sem sums staðar tíðkast að þeir sem nota þvottavélar skrái niður stöðu á rafmagnsmæli vélarinnar við hvern þvott. Á grundvelli slíkra mælinga greiða eigendur síðan fyrir það rafmagn sem þeir nota, þ.e. í samræmi við fjölda kílówattstunda.
Sérkostnaður eigenda
Sem dæmi má nefna allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun. Öll tæki, búnaður og þess háttar inni í séreignarhluta, þótt tengd séu sameiginlegu kerfi eða lögnum. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign (þ.e. sá hlut sem liggur innan glers), svo og gler í gluggum og hurðum. Hurðir sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um gerð og útlit.
Frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu
Í 46. gr. laga nr. 26/1994 er mælt fyrir um heimild til frávika frá reglum 45. gr. laganna um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í ákveðnum tilvikum og að nánar tilteknum skilyrðum uppfylltum. Ákvæði 1. mgr. 46. gr. eiga við hvers kyns fjöleignarhús, en heimild til frávika skv. 2. mgr. 46. gr. á við um öll önnur fjöleignarhús en fjölbýlishús með íbúðum eingöngu.
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir lögmaður
www.fasteignamal.is