Lagnir í fjöleignarhúsum

Fyrirlestur fluttur á málþingi Lagnafélags Íslands 29. apríl 2004

Í lögum um fjöleignarhús er víða að finna ákvæði er varða lagnir í fjöleignarhúsum. Hér verður fjallað um hvernig eignarhaldi á lögnum í fjöleignarhúsum er háttað, hvernig standa beri að ákvörðunartöku um lagnaframkvæmdir, hvaða afleiðingar það hefur í för með sér ef ranglega er staðið að ákvörðunartöku og hvernig sameiginlegum kostnaði skuli skipt á milli eigenda vegna lagnaframkvæmda. Byggist umfjöllunin á túlkun kærunefndar fjöleignarhúsamála á ákvæðum laganna. Til skýringa verða nefnd dæmi úr álitsgerðum kærunefndar fjöleignarhúsamála eftir því sem við á. Eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum getur verið með þrennum hætti, þ.e. lagnir geta verið í séreign, sameign allra eða sameign sumra. Kærunefnd fjöleignarhúsamála hefur ítrekað fjallað um ágreining vegna eignarhalds á lögnum í álitsgerðum sínum, þ.e. hvort um séreign, sameign allra eða sameign sumra sé að ræða. Hefur nefndin túlkað lögin svo að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi. Byggist rökstuðningur nefndarinnar á því að lagnir í fjöleignarhúsum séu eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Megi ætla, að lagnir í fjöleignarhúsum miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað við byggingu hússins þar sem ákvörðun sé tekin út frá aðstæðum og hagsmunum heildarinnar en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri íbúðum hússins. Þannig gæti lagnakerfi þjónað einvörðungu einni íbúð þar sem það teldist ódýrara fyrir heildina vegna staðsetningar íbúðarinnar. Ráði þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri séu um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjóni sameiginlegum þörfum heildarinnar. Telur nefndin því að túlka beri ákvæði fjöleignarhúsalaganna þannig, að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma sé litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi geti veitt. Þá telur nefndin að nauðsynlegt sé að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu í úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varði þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað bjóði upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu". Í máli kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 53/1995 var því haldið fram að skolplagnir í kjallara tveggja stigahúsa væru séreign viðkomandi kjallaraíbúða þar til þær tengdust öðrum lögnum og að stofnlagir í hvorum húshluta fyrir sig væri sameign viðkomandi húshluta. Þannig háttaði til að ein stofnlögn lá undir báðum húshlutunum og tengdist út í götu og mynduðu lagnirnar þannig sameiginlegt frárennsliskerfi fyrir báða húshlutana. Kærunefndin komst að þeirri niðurstöðu að lögnin væri í sameign allra enda væri lagnakerfið hannað sem ein heild. Í málinu nr. 1/1996 komst nefndin að þeirri niðurstöðu að skolplögn sem stíflaðist að einum stigangi af þremur væri í sameign allra enda lægi ein stofnlögn undir og meðfram öllu húsinu og í þessa stofnlögn tengjast síðan allar aðrar frárennslislagnir hússins. Í málinu nr. 1/1999 var um að ræða stíflun í skolplögn sem lá frá salernum á 3. og 4. hæð. Höfðu þessar tvær hæðir verið byggðar síðar ofan á húsið. Komst nefndin að þeirri niðurstöðu að þrátt fyrir það væri lögnin í sameign allra. Í málinu nr. 48/1999 var um að ræða tveggja íbúða hús þar sem frárennslislögn annarrar íbúðarinnar lá meðfram vesturhlið og sameinaðist fyrir framan húsið frárennslislögn hinnar íbúðarinnar sem lá meðfram austurhliðinni. Lágu lagnirnar aðgreindar og sameinuðust út í götu. Komst nefndin að þeirri niðurstöðu að um sameign allra væri að ræða þar sem lagnakerfið væri samtengt innan lóðar. Í málinu nr. 11/2001 var um að ræða skolplögn sem lá utan á húsi og inn í vegg í kjallara og þaðan í lögn í gólfi. Taldi nefndin að lögnin væri hluti af sameiginlegu lagnakerfi hússins og þ.a.l. í sameign allra. Af þessum álitum kærunefndar má ráða að um sameign allra sé að ræða ef lögn liggur frá sameiginlegu lagnakerfi húss eða tengist því að einhverju leyti og skiptir þá ekki máli hvort lögnin tengist lagnakerfinu innan hússins eða utan. Skiptist kostnaður vegna sameiginlegra lagna á milli eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta. Þegar ráðast þarf í framkvæmdir við sameiginlegar lagnir, hvort sem um er að ræða skyndilega bilun/stíflun eða ekki, er meginreglan sú að ákvörðun um framkvæmdirnar þarf að vera tekin á húsfundi. Frá þessari meginreglu eru tvær undantekningar. Önnur þeirra heimilar eiganda að grípa til ákveðinna ráðstafanna til að forðast tjón. Það skilyrði er sett að um brýnar ráðstafanir sé að ræða til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón sem ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess. Viðkomandi þarf þá að gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur og telst kostnaðurinn þá sameiginlegur. Ef gengið er lengra situr eigandi einn uppi með kostnaðinn. Samkvæmt hinni undantekningunni getur eigandi látið framkvæma nauðsynlegar viðgerð á lögnum á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Þessi heimild byggist á því að eiganda þurfi ekki að una því að sameign hússins níðist niður vegna vanrækslu á viðhaldi, þegar húsfélagið eða aðrir eigendur vilja ekki hefjast handa þrátt fyrir tilmæli og áskoranir. Áður en eiganda leggur út í framkvæmdir þarf hann að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Í þeim tilvikum þegar farið er í lagnaframkvæmdir án þess að þær séu bornar upp á húsfundi og ekki verður talið að framangreindar undantekningar eigi við, þ.e. að þær séu þess eðlis að hafa ekki þolað bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess né að séð verði að húsfélagið hefði ekki fengist til samvinnu um framkvæmdina, geta aðrir eigendur neitað að taka þátt í kostnaðinum vegna framkvæmdanna og situr þá sá eigandi einn uppi með kostnaðinn sem annaðist framkvæmdina þrátt fyrir að um sameign allra sé að ræða. Hefur kærunefnd fjöleignarhúsamála ítrekað komist að þeirri niðurstöðu að ranglega hafi verið staðið að ákvörðunartöku um lagnaframkvæmdir og því geti aðrir eigendur neitað að taka þátt í kostnaðinum. Er þá um að ræða framkvæmdir þar sem einn eigandi í húsinu hefur ráðist í þær án húsfundar og borið fyrir sig framangreindar undantekningar sem ekki hefur verið fallist á að eigi við. Í áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 27/1997 réðst eigandi í tilteknar breytingar á séreign sinni sem leiddu til þess að hann taldi að nauðsynlegt að ráðast í framkvæmdir við lagnakerfi hússins. Taldi nefndin að þegar honum var þetta ljóst bar honum að gangast eftir því að ákvörðun yrði tekin um framkæmdir á húsfundi. Þar sem ekki hafi verið sýnt fram á að undantekningarnar ættu við bar öðrum eigendum hússins ekki að taka þátt í kostnaðinum. Í málinu nr. 46/1998 háttaði því þannig til að að lögn í baðherbergi einnar íbúðarinnar sprakk. Réðast eigandi þeirrar íbúðar í framkvæmdir án þess að ákvörðun yrði tekin um þær á húsfundi. Bar hann því við að um neyðarástand hafi verið að ræða og því hefði ekki verið hægt að bíða með framkvæmdirnar. Hélt gagnaðili því fram að gengið hefði verið of langt. Hefði eigandinn átt að loka fyrir vatnsinntak og ræða við aðra eigendur áður en réðst í framkvæmdir. Taldi kærunefndin að ranglega hefði verið staðið að ákvörðunartöku í málinu og því gætu aðrir eigendur hússins hafnað að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna. Af þesum álitum kærunefndar og öðrum sambærilegum má ráða að eigendur verða að fara mjög varlega í það að ráðast í framkæmdir án þess að húsfundur hafi fjallað um málið því skilyrði undantekninganna frá meginreglunni eru ströng og eiga sjaldnar við en fólk álítur. Öll álit kærunefndar fjöleignarhúsamála eru byggð á sömu grunnsjónarmiðunum sem nefnd hafa verið hér að framan, þ.e. að yfirgnæfandi líkur séu á að lagnir séu í sameign allra þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið eða upp úr gólfi. Þar sem lögin byggja á þeim grunni að sameign sé meginreglan verður sá aðili sem heldur því fram að lagnir séu í séreign eða sameign sumra að sanna slíkt. Takist honum það ekki er um sameign allra að ræða. Þá hafa álit kærunefndar sýnt að mikilvægt er að standa réttilega að ákvörðun um framkvæmdir á lögnum í sameign. Sé það ekki gert geta aðrir eigendur hússins neitað að greiða sinn hluta kostnaðinum vegna viðgerða eða endurnýjana á lögn sem er í sameign allra. Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir hdl.