Uppsögn ótímabundins leigusamnings

Hinn 1. september 2024 tóku í gildi lög um breytingar á húsaleigulögum og taka til  leigusamninga sem gerðir eru frá þeim tíma, þ.m.t. leigusamninga sem eru endurnýjaðir eða framlengdir eftir það tímamark. Aðilum leigusamnings er einnig heimilt að semja um að ákvæði laganna taki til leigusamninga sem gerðir voru fyrir 1. september 2024, eftir því sem við getur átt.

Með lögunum eru gerðar breytingar á þeim reglum sem gilda um uppsögn leigusala á ótímabundnum leigusamningum. Annars vegar eru gerðar breytingar á 55. gr. laganna þess efnis að leigusali sem ætlar að segja upp ótímabundnum leigusamningi þarf að tilgreina ástæðu uppsagnar og hins vegar er nýtt ákvæði 55. gr. a þar sem fram kemur í hvaða tilvikum leigusala er heimilt að segja upp ótímabundnum leigusamningi. Getur leigusali einungis sagt upp ótímabundnum leigusamningi um íbúðarhúsnæði eða annað húsnæði sem leigt er til íbúðar við ákveðnar aðstæður sem þar eru tilgreindar. Þarf leigusali að tilgreina ástæðu uppsagnar og nota stöðluð tilkynningareyðublöð HMS við uppsögnina.

Ef leigjandi telur að skilyrði til uppsagnarinnar séu ekki fyrir hendi getur hann borið ágreining um uppsögnina undir kærunefnd húsamála.

Ef leigusali hefur af ásettu ráði, svo sem með málamyndagerningum eða sviksamlegum hætti, náð til sín húsnæðinu með ólögmætri uppsögn ótímabundins leigusamnings á hann að bæta leigjanda sannanlegt fjártjón hans. Bótakröfu verður leigjandi að setja fram með sannanlegum hætti innan sex mánaða frá því að hann rýmdi húsnæðið. Að öðrum kosti fellur bótaréttur hans niður nema leigusali hafi beitt svikum.

*

Þar sem breytingarnar hafa ekki verið felldar inn í lögin á heimasíðu Alþingis er það gert hér. Ákvæði 55. gr. og 55. gr. a hljóða svo:

55. gr.

    Uppsögn ótímabundins leigusamnings er heimil báðum aðilum hans á leigutíma. Um uppsögn leigusala fer skv. 55. gr. a.

    Uppsögn skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Í uppsögn skal tilgreina ástæðu uppsagnar, sbr. 1. mgr. 55. gr. a.

55. gr. a

    Leigusala er heimilt að segja upp ótímabundnum leigusamningi um íbúðarhúsnæði eða annað húsnæði sem leigt er til íbúðar í eftirtöldum tilvikum:     

1.      Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur.     

2.      Ef íbúð er leigð með húsgögnum að öllu eða verulegu leyti nema um sé að ræða leigusala sem leigir út samtals þrjár eða fleiri sérgreindar íbúðir og/eða herbergi.    

3.      Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota.     

4.      Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra.     

5.      Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Er aðilum þá heimilt, þrátt fyrir önnur ákvæði laga þessara, að semja um lok leigutíma með ákveðnum skilyrðum og rýmingu þegar húsnæðið verður afhent nýjum eiganda.     

6.      Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Er aðilum þá heimilt, þrátt fyrir önnur ákvæði laga þessara, að semja um lok leigutíma með ákveðnum skilyrðum og rýmingu þegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar hefjast.     

7.      Ef leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur fengið afnot af húsnæði eða hluta húsnæðis til íbúðar vegna þess starfs og leigjandi lætur af störfum að eigin ósk, honum er sagt upp eða vikið úr starfi eða fyrir fram umsömdum ráðningartíma lýkur.     

8.      Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun.     

9.      Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæti uppsögn samningsins.     

10.      Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings.     

11.      Ef leigusali er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni og leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu húsnæðis eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin, enda komi fram í leigusamningi að réttur hans til hins leigða sé bundinn umræddu skilyrði.    

Nota skal stöðluð tilkynningareyðublöð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar við uppsögn ótímabundins leigusamnings skv. 1. mgr.    

Telji leigjandi skilyrði til uppsagnar ótímabundins leigusamnings skv. 1. mgr. ekki vera uppfyllt getur hann borið ágreining um uppsögnina undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.    

Hafi leigusali af ásettu ráði, svo sem með málamyndagerningum eða sviksamlegum hætti, náð til sín leiguhúsnæði með ólögmætri uppsögn ótímabundins leigusamnings þá skal hann bæta leigjanda sannanlegt fjártjón hans. Bótakröfu verður leigjandi að setja fram með sannanlegum hætti innan sex mánaða frá því að hann rýmdi húsnæðið. Að öðrum kosti fellur bótaréttur hans niður nema leigusali hafi beitt svikum.

*

Ákvæði 56. og 57. gr. um uppsagnarfrest eru óbreytt. Ákvæðin hljóða svo:

56. gr.

    Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings skal vera:    

1. Einn mánuður af beggja hálfu á geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það er notað.    

2. Þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum.    

3. Sex mánuðir af beggja hálfu á [íbúðarhúsnæði, en [íbúðarhúsnæði telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu. Hafi leigjandi haft íbúðarhúsnæði á leigu lengur en tólf mánuði skal uppsagnarfrestur af hálfu leigusala vera tólf mánuðir sé um að ræða lögaðila sem í atvinnuskyni leigir út viðkomandi íbúðarhúsnæði.    

Sex mánuðir af beggja hálfu á atvinnuhúsnæði fyrstu fimm ár leigutímans, níu mánuðir næstu fimm ár og síðan eitt ár eftir tíu ára leigutíma.   

Þrátt fyrir 3. tölul. 1. mgr. er leigusala sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni heimilt að segja upp ótímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti þegar leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu á húsnæði sem tilgreind eru í leigusamningi eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin. Skal slík uppsögn vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni.

    Ákvæði 1. mgr. um uppsagnarfrest gilda einnig við uppsögn tímabundins leigusamnings af hálfu leigusala skv. 50. gr.

57. gr.

    Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Leigjandi skal hafa lokið rýmingu og frágangi hins leigða eigi síðar en kl. 13.00 næsta dag eftir að uppsagnarfresti lauk.   

Þar sem lengd uppsagnarfrests skv. 56. gr. ræðst af leigutíma er miðað við þann tíma sem liðinn er þegar uppsögn er send.

1. nóvember 2024

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir lögmaður