Úttekt á leiguhúsnæði – gleymda lagaskyldan
Samkvæmt húsaleigulögum skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu milli þeirra. Það er því skylda að gera slíkar úttektir en raunin er önnur.
Áður en húsaleigulögunum var breytt á árinu 2016 var eingöngu skylt að gera slíkar úttektir í upphafi eða við lok leigutíma ef annar aðilinn krafðist þess. Nú eiga slíkar úttektir að fara fram en aðilum leigusamnings eða umboðsmönnum þeirra er heimilt að gera þær sjálfir. Eðli máls samkvæmt er til lítils að ætla sér eingöngu að gera slíka úttekt í lokin enda liggur þá ekki fyrir sönnun á ástandi húsnæðisins við upphaf leigutíma.
*
Ef ágreiningur er milli leigusala og leigjanda við skil leiguhúsnæðis getur verið erfitt fyrir leigusala að sanna að leigjandinn beri ábyrgð á skemmdum ef slík úttekt hefur ekki farið fram í upphafi. Í fjölda mála sem hafa komið inn á borð kærunefndar húsamála hefur það verið niðurstaðan. Hér er dæmi úr nýlegum úrskurði kærunefndar húsamála:
Krafa leigusala varðar skemmdir sem hann kveður hafa orðið á hurðum, ljósrofum, innstungum, ofnum, fataskápum og myrkratjöldum. Leigjandi hafnar því að hafa valdið skemmdunum. Hvorki liggur fyrir sameiginleg úttekt aðila á hinu leigða við upphaf og lok leigutíma né úttekt óháðs úttektaraðila. Í leigusamningi er getið með almennum hætti um skemmdir á hinu leigða m.a. skemmdir eftir flutninga. Ekki liggja þannig fyrir gögn sem sýna fram á hvert ástand hurðanna, rofanna, fataskápanna og gardínanna var við upphaf leigutíma, að undanskildum myndum sem leigusali kveður hafa verið teknar fyrir leigutíma en ekki verður þó ráðið að þær hafi verið hluti af sameiginlegri úttekt aðila. Að því virtu að úttektar var ekki aflað á grundvelli 69. gr. húsaleigulaga og gegn eindreginni neitun leigjanda á því að hafa valdið téðum skemmdum telur kærunefnd að leigusala hafi ekki tekist að sýna fram á réttmæti kröfu sinnar og er kröfu hans því hafnað.
*
Mikill misbrestur er á því að slíkar úttektir fari fram lögum samkvæmt og ástæðan er kannski einföld og enn einfaldara er að kippa þessu í lag sé vilji til þess þannig að lögunum sé framfylgt. Mun ég benda í leiðir til þess hér í lokin.
*
Í húsaleigulögum segir að ráðuneytið skuli m.a. gera eyðublað fyrir leigusamning um íbúðarhúsnæði og eyðublöð fyrir úttektaryfirlýsingar. Á heimasíðu ráðuneytisins er að finna eitt eyðublað fyrir úttektaryfirlýsingu.
Í eyðublaði fyrir húsaleigusamning um íbúðarhúsnæði segir í 12. gr. "Úttekt á leiguhúsnæði":
Leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skulu gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu milli þeirra. Úttekt skal leggja til grundvallar ef ágreiningur verður um bótaskyldu leigjanda við skil húsnæðis. Sjá nánar XIV. kafla húsaleigulaga: „Úttekt leiguhúsnæðis.“
Skal óháður úttektaraðili annast úttektina? Já ☐ Nei ☐
Eingöngu er gert ráð fyrir þeim möguleika að haka í dálk já eða nei um það hvort óháður úttektaraðili skuli annast úttektina. Er því væntanlega gert ráð fyrir að aðilar geri hana sjálfir ef hakað er við nei. Raunin er hins vegar oftast sú að engin úttekt fer fram. Ástæðurnar fyrir því eru eflaust margvíslegar svo sem að aðilar leigusamnings telja enga ástæðu til þess, þeir átta sig ekki á hvernig slík úttekt á að fara fram, að nægilegt sé að íbúðin hafi verið skoðuð og því viti báðir hvernig hún leit út í upphafi ef ágreiningur verður, vilja ekki vera með vesen, það sé óþarfi því það verði enginn ágreiningur við lok leigutíma, þeir lesa ekki textann heldur bara það sem haka á við o.s.frv.
Ástæðan getur líka verið sú að þó þetta sé orðin lagaskylda þá er enn kveðið á um það í húsaleigulögum að í leigusamningi eigi að koma fram hvort úttekt á hinu leigða skuli fara fram við afhendingu sem hefði átt að taka út þegar lagabreytingin var gerð enda ekki lengur um val að ræða heldur skyldu. Ástæðan fyrir því að láðst hefur að taka ákvæðið út eða breyta því skýrist eflaust af því að þegar frumvarpið var lagt fram að breytingarlögunum 2016 var ekki gert ráð fyrir að þessar úttektir væru skylda en ákvæðið tók hins vegar breytingum í meðförum Alþingis og var samþykkt og varð að lögum með þeim hætti að þetta er skylda en ekki val.
Í eyðublaðinu sem ber yfirskriftina “Yfirlýsing um úttekt á íbúðarhúsnæði” er gert ráð fyrir úttekt óháðs úttektaraðila. Auðvitað geta aðilar sem gera úttektina sjálfir í upphafi notað eyðublaðið. Það væri hins vegar æskilegra að útbúin verði eyðublöð eingöngu fyrir úttektir sem aðilar gera sjálfir.
*
Hér eru nokkrar hugmyndir um hvernig hægt er að bæta úr þessu:
Í eyðublaði um húsaleigusamning um íbúðarhúsnæði verði tveir dálkar í 12. gr., annars vegar dálkur sem merkja á við ef aðilar eða umboðsmenn þeirra gera úttektirnar sjálfir og hins vegar dálkur ef óháður úttektaraðili á að gera úttektirnar. Þannig verði ekki bara já eða nei möguleiki við úttekt óháðs úttektaraðila eins og nú er. Gæti breytingin t.d. verið svona:
Skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttektirnar? Já ☐
Skal óháður úttektaraðili gera úttektirnar? Já ☐
2. Að útbúin verði sérstök eyðublöð fyrir úttektir sem aðilar gera sjálfir t.d. "sameiginleg úttekt aðila á hinu leigða við upphaf leigutíma” og “sameiginleg úttekt aðila á hinu leigða við lok leigutíma”.
3. Að úttektareyðublaðið við upphaf leigutíma verði hluti af leigusamningnum og væri t.d. hægt að hafa myndir af skemmdum sem eru á íbúðinni við upphaf leigutíma hluti af því.
Fasteignamál Lögmannsstofa
5. desember 2022
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir lögmaður