Lok leigusamnings, uppsögn og forgangsréttur
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir lögmaður
Fasteignamál Lögmannsstofa
Grein 12.10.2020
Húsaleigusamningar skulu vera skriflegir. Þá eiga allar breytingar á honum eða viðbætur við hann að vera skriflegar og undirritaðar af aðilum samningsins.
Ef aðilar vanrækja að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði húsaleigulaga um réttarsamband þeirra.
Leigusamningar eru ýmist tímabundnir, þ.e. gerðir til ákveðins tíma, eða ótímabundnir. Leigusamningur telst ótímabundinn nema um annað sé ótvírætt samið.
Uppsögn ótímabundins leigusamnings
Uppsögn ótímabundins leigusamnings er heimil báðum aðilum hans. Uppsögn skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.
Telst uppsagnarfrestur hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send og skal leigjandi hafa lokið rýmingu og frágangi hins leigða eigi síðar en kl. 13.00 næsta dag eftir að uppsagnarfresti lauk.
Þar sem lengd uppsagnarfrests ótímabundins leigusamnings ræðst af leigutíma er miðað við þann tíma sem liðinn er þegar uppsögn er send.
Uppsagnarfrestur ótímabundinna leigusamninga er mismunandi eftir því hvort um er að ræða herbergi, íbúð eða atvinnuhúsnæði. Þá er gerður greinarmunur á lengd uppsagnarfrests þegar leigusali er annars vegar einstaklingur og hins vegar þegar um er að ræða lögaðila, sem í atvinnuskyni leigir út íbúðarhúsnæði.
Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings:
1. Einn mánuður af beggja hálfu á geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það er notað. 2. Þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum. 3. Sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðarhúsnæði, en íbúðarhúsnæði telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu. Hafi leigjandi haft íbúðarhúsnæði á leigu lengur en tólf mánuði skal uppsagnarfrestur af hálfu leigusala vera tólf mánuðir sé um að ræða lögaðila sem í atvinnuskyni leigir út viðkomandi íbúðarhúsnæði. Þrátt fyrir þetta er leigusala sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni heimilt að segja upp ótímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti þegar leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu á húsnæði sem tilgreind eru í leigusamningi eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin. Skal slík uppsögn vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni. 4. Sex mánuðir af beggja hálfu á atvinnuhúsnæði fyrstu fimm ár leigutímans, níu mánuðir næstu fimm ár og síðan eitt ár eftir tíu ára leigutíma, enda er ekki um annað samið.
Lok tímabundis leigusamnings
Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.
Tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma (sbr. þó það sem rakið er hér á eftir undir "Lok leigusamnings þegar leigjandi er starfsmaður leigusala"). Þó er heimilt að semja um að segja megi upp tímabundnum leigusamningi á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í húsaleigulögum og skulu þau tilgreind í leigusamningi. Skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir. Í lok þessarar greinar verður fjallað um skýringar sem fram koma í athugasemdum við ákvæði þetta sem er 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, í frumvarpi því sem varð að húsaleigulögum nr. 36/1994 og í frumvarpi að lögum nr. 63/2016 um breytingu á húsaleigulögum, auk álits kærunefndar húsamála nr. 50/2013 um túlkun á því.
Þá er leigusala sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni heimilt að segja upp tímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti þegar leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu á húsnæði sem tilgreind eru í leigusamningi eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin. Uppsögn tímabundins leigusamnings skal vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni.
Þegar leigusamningur framlengist eftir lok leigutíma
Ef átta vikur líða frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn ótímabundins leigusamnings eða ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og efna leigusamninginn framlengist leigusamningurinn ótímabundið enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.
Lok leigusamnings þegar leigjandi er starfsmaður leigusala
Þegar leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur fengið afnot af húsnæði eða hluta húsnæðis til íbúðar vegna þess starfs er uppsögn leigusamnings heimil báðum aðilum hans láti leigjandi af störfum að eigin ósk, honum er sagt upp eða vikið úr starfi eða þegar fyrir fram umsömdum ráðningartíma lýkur. Tilkynning um uppsögn leigusamnings samkvæmt þessari grein skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti eigi síðar en átta vikum frá lokum ráðningarsambandsins. Uppsögn leigjanda tekur þegar gildi við sendingu tilkynningar um uppsögn enda segi hann leigusamningnum upp eigi síðar en átta vikum frá lokum ráðningarsambands.
Um uppsagnarfrest af hálfu leigusala gilda þær reglur sem eiga við um uppsagnarfrest ótímabundinna leigusamninga hvort sem leigusamningur er tímabundinn eða ótímabundinn.
Sé gerður tímabundinn samningur um afnot af slíku húsnæði eða hluta húsnæðis til íbúðar getur slíkur samningur aldrei verið til skemmri tíma en ráðningarsamningur starfsmanns. Þá skal samningurinn vera ótímabundinn sé ráðningarsamningur starfsmanns ótímabundinn.
Forgangsréttur leigjanda
Leigjandi íbúðarhúsnæðis skal að umsömdum leigutíma loknum, hvort sem um er að ræða ótímabundinn eða tímabundinn leigusamning, hafa forgangsrétt til leigu þess, svo fremi sem húsnæðið er falt til áframhaldandi leigu í a.m.k. eitt ár.
Forgangsréttur leigjanda gildir ekki: 1. Ef um einstaklingsherbergi er að ræða. 2. Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur. 3. Ef íbúð er leigð með húsgögnum að öllu eða verulegu leyti. 4. Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. 5. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. 6. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Sé sala þess fyrirhuguð á þeim tíma eða næstu sex mánuðum þar á eftir er aðilum heimilt, þrátt fyrir önnur ákvæði húsaleigulaga, að semja um lok leigutíma með ákveðnum skilyrðum og rýmingu þegar húsnæðið verður afhent nýjum eiganda. Hyggist nýr eigandi leigja húsnæðið út áfram skal leigjandi eiga forgangsrétt að því, en með þeim sömu takmörkunum og gilda samkvæmt öðrum töluliðum sem taldir eru upp hér. 7. Ef verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar, sem gera húsnæðið óíbúðarhæft að mati úttektaraðila um a.m.k. tveggja mánaða skeið, eru fyrirhugaðar á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans. 8. Ef leigjandi er starfsmaður leigusala og honum hefur verið látið hið leigða húsnæði í té vegna starfsins eða í tengslum við það. 9. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. 10. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg eða sýnt af sér slíka háttsemi að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti mæli gegn forgangsrétti hans. 11. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum mælir gegn forgangsréttinum. 12. Þegar leigusali er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni og leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu húsnæðis eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin, enda komi fram í leigusamningi að forgangsréttur sé bundinn umræddu skilyrði. Vilji leigjandi nota sér forgangsréttinn skal hann tilkynna leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti a.m.k. þremur mánuðum áður en leigusamningurinn rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma. Að öðrum kosti fellur forgangsréttur hans niður.
Telji leigusali að leigjandi eigi ekki forgangsrétt af þeim ástæðum sem greinir í töluliðum 1-12 hér að framan, skal hann innan 14 daga frá því að hann fær tilkynninguna gera leigjanda skriflega og rökstudda grein fyrir sjónarmiðum sínum og því hverjar ástæður standi forgangsréttinum í vegi. Að öðrum kosti telst hann una forgangsréttinum nema atvik og aðstæður séu með þeim hætti að telja verði slíka tilkynningu óþarfa, svo sem ef glöggt koma fram í leigusamningi eða uppsögn ástæður sem útiloka forgangsréttinn.
2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga og álit kærunefndar húsamála nr. 50/2013
Ákvæði 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hljóðaði svo þar til því var breytt með lögum nr. 63/2016 og nr. 63/2019:
"Tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó er heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir."
Í athugasemdum við ákvæðið í greinargerð með húsaleigulögum nr. 36/1994 segir:
"Í 2. mgr. er gert ráð fyrir þeim nýja möguleika að aðilar geti hvor um sig sagt upp tímabundnum leigusamningi vegna mjög sérstakra ástæðna, eins og t.d. brottflutnings annars aðilans eða andláts hans."
Ákvæðið hljóðar nú svo eftir að því var breytt með lögum nr. 63/2016 og 63/2019:
"Tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, [sbr. þó 50. gr.] 1) Þó er heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna [enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skulu þau] 2) tilgreind í leigusamningi. [Skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir. Þá er leigusala sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni heimilt að segja upp tímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti þegar leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu á húsnæði sem tilgreind eru í leigusamningi eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin. Uppsögn tímabundins leigusamnings skal vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni.] 2) 1)L. 63/2019, 3. gr. 2)L. 63/2016, 29. gr."
Í athugasemdum við ákvæðið í greinargerð þegar húsaleigulögunum var breytt með lögum nr. 63/2016 segir:
"Af 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga leiðir að tímabundnum leigusamningi verður ekki sagt upp en slíkum samningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Hins vegar er í 2. mgr. 58. gr. laganna mælt fyrir um undanþágu frá meginreglu 1. mgr. en þar segir að heimilt sé að semja um að segja megi tímabundnum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Komið hafa fram athugasemdir þess efnis að ekki sé nægilega skýrt hvað geti talist til sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna í skilningi ákvæðisins. Í athugasemdum við 58. gr. frumvarps þess er varð að gildandi húsaleigulögum kemur fram að aðilar geti hvor um sig sagt upp tímabundnum samningi vegna mjög sérstakra ástæðna, eins og t.d. brottflutnings annars aðilans eða andláts hans. Í áliti kærunefndar húsamála í máli nr. 50/2013 kemur fram að það sé mat nefndarinnar að sala leiguhúsnæðis geti ekki talist til sérstakra atvika í skilningi 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga og heimili því ekki uppsögn. Skoðað var hvort mæla ætti fyrir um þau tilvik sem geta talist til sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna með tæmandi hætti. Ljóst þykir að aðstæður fólks geta verið mjög misjafnar og því erfitt að sjá fyrir öll tilvik sem leigusalar og leigjendur vilja setja í leigusamninga sín á milli og talist geta sérstök í skilningi ákvæðisins. Má ætla að það teljist t.d. til sérstakra forsendna sem réttlæti uppsögn tímabundins leigusamnings uppfylli leigjandi ekki lengur hin lögmætu og málefnalegu skilyrði sem leigusali, sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni, hefur sett fyrir leigu íbúðarhúsnæðis eða ef hann veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar til að unnt sé að meta hvort hann uppfyllir umrædd skilyrði.
Í þeim tilgangi að leitast við að afmarka betur í hverju sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður geti falist er þó lagt til að í ákvæðinu komi fram að einungis geti verið um að ræða forsendur, atvik eða aðstæður sem ekki er fjallað um hvernig farið skuli með annars staðar í lögunum. Þannig er t.d. ekki gert ráð fyrir að andlát leigjanda eða sala leiguhúsnæðis geti verið grundvöllur uppsagnar á grundvelli 2. mgr. 58. gr. laganna, enda er fjallað um afleiðingar þess að leigjandi fellur frá í 45. gr. laganna og að leiguhúsnæði er selt í 42. og 43. gr. laganna. Þó er rétt að árétta að um er að ræða undantekningu frá meginreglu húsaleigulaga um að tímabundnum samningum verði ekki sagt upp og hana ber því að túlka þröngt. Enn fremur ber í leigusamningi að tilgreina þær forsendur, atvik eða aðstæður sem geta verið grundvöllur uppsagnar tímabundins leigusamnings svo að gilt sé.
Í ljósi þess að með uppsögn er bundinn endi á jafn mikilvæg réttindi og leiguréttindi eru þykir eðlilegt að mælt verði fyrir um að uppsögn tímabundins samnings skuli vera skrifleg og að henni skuli fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni."
Álit kærunefndar húsamála nr. 50/2013
Í forsendum kærunefndar segir:
“Í leigusamningi aðila er leigutími skýrlega ákveðinn frá 1. nóvember 2012 til 1. nóvember 2013. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila og verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó er heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Slík uppsögn skal vera skrifleg og rökstudd og gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir, sbr. 58. gr. húsaleigulaga. Í leigusamningi aðila segir eftirfarandi um sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður sem legið geta til grundvallar uppsagnar á umsömdum leigutíma: „Höfum samið um 3 mánaða uppsagnarfrest á leigutíma ef eignin selst, eða vegna einhverra annarra ástæðna. Einnig má segja upp leigusamnigi [sic] ef leigufjárhæð er ekki greidd sem skyldi, þ.e.a.s. fyrir 5. hvers mánaðar.“ Í bréfi álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 15. maí 2013, segir að leigusamningnum hafi verið sagt upp frá og með dagsetningu bréfsins á grundvelli framangreinds ákvæðis leigusamnings aðila þar sem hann hafi framselt búseturétt sinn að íbúðinni til þriðja aðila þann 19. apríl 2013. Að mati kærunefndar getur sala eignarinnar ekki talist til sérstakra atvika í skilningi 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga og heimilar því ekki uppsögn. Það er því álit kærunefndar að uppsögn álitsbeiðanda hafi ekki verið í samræmi við ákvæði húsaleigulaga.”
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir lögmaður
www.fasteignamal.is