Viðhaldsframkvæmdir í fjöleignarhúsum
Ákvörðunartaka
Þegar farið er í framkvæmdir er mikilvægt að eigendur fjöleignarhúsa gæti réttra aðferða við þær. Boða þarf til húsfundar með lögmætum hætti og í fundarboði þarf að tilgreina þau mál sem fyrir verða tekin á fundinum og meginefni tillagna. Ekki er t.d. hægt að taka mál til atkvæðagreiðslu á húsfundi sem ekki hefur verið getið í fundarboði nema allir félagsmenn séu mættir og samþykkja það.
Samkvæmt fjöleignarhúsalögunum gilda ákveðnar reglur um það hve margir þurfa að samþykkja ákvörðun til að hún sé bindandi. Meginreglan er sú að samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi nægi. Þegar um slíkar ákvarðanir er að ræða getur húsfundur tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn. Þegar um venjulegar viðhaldsframkvæmdir er að ræða gildir þessi meginregla nær undantekningalaust enda sé ekki með framkvæmdunum verið að breyta sameigninni eða ganga lengra en almennt tíðkast í viðhaldsframkvæmdum. Í þeim tilvikum sem gengið er verulegra lengra eða ef um er að ræða verulega dýrari og umfangsmeiri endurbætur, breytingar eða nýjungar en sem fellur undir venjulegt og nauðsynlegt viðhald þá þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Þurfa þá a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögunni. Nái fundarsókn því ekki en tillagan er samt samþykkt með 2/3 hluta atkvæða á fundinum bæði miðað við fjölda og eignarhluta þá skal innan 14 daga halda nýjan fund og bera tillöguna aftur upp á þeim fundi. Getur sá fundur tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar og fái tillagan tilskilinn meirihluta telst hún samþykkt.
Breytingar á húsinu
Þó að með viðhaldsframkvæmdum sé sjaldnast verið að gera breytingar á sameigninni getur sú staða þó komið upp. Ef breyta á húsinu við framkvæmdirnar út frá því sam ráð var fyrir gert í upphafi og á samþykktri teikningu, t.d. loka svölum, stækka glugga, lengja svalir, þá gilda mismunandi reglur um það hve margir þurfa að samþykkja breytingarnar sem slíkar. Ef breytingin á sameigninni telst veruleg, þar á meðal á útliti hússins, þá þurfa allir eigendur hússins að samþykkja þær. Ef framkvæmdirnar hafa ekki í för með sér verulegar breytingar á sameigninni nægir samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta og til smávægilegra breytinga nægir samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta. Kærunefnd fjöleignarhúsamála hefur ítrekað fjallað um túlkun á því hvað teljist veruleg breyting, ekki veruleg breyting og smávægileg breyting á sameign og hefur nefndin nær undantekningarlaust komist að þeirri niðurstöðu að breytingar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu teljist verulegar sem samþykki allra eigenda þurfi til. Í þeim tilvikum sem framkvæmdir eru byggingarleyfisskyldar þarf einnig að fá samþykki viðkomandi byggingaryfirvalda fyrir þeim áður en ráðist er í framkvæmdirnar.
Kostnaður og fjármögnun
Kostnaður vegna viðhaldsframkvæmda á ytri byrði hússins, svo sem á útveggjum, þaki, göflum og útitröppum, er sameiginlegur og skiptist á milli eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta. Mismunandi er hvernig staðið er að fjármögnun framkvæmda. Sem dæmi má nefna að hver einstakur eigandi fjármagni sinn hluta í framkvæmdunum sjálfur eða húsfélagið taki lán fyrir framkvæmdunum sem eigendurnir greiða síðan af með húsfélagsgjöldum. Er mikilvægt að eigendur séu meðvitaðir ef tekið er eitt lán þar sem þeir eru ábyrgir einn fyrir alla og allir fyrir einn (in solidum) ef vanskil verða. Ef sú staða kemur upp að eigandi greiðir ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði þá eignast húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Fellur lögveðið hins vegar niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Þegar keypt er íbúð í fjöleignarhúsi er nauðsynlegt að sýna ákveðna fyrirhyggjusemi í þessu efni. Þurfa kaupendur að hafa það í huga hvernig þeir koma til með að fjármagna framkvæmdir sem jafnvel þarf að fara í skömmu eftir að eignin er keypt og ekkert veðrými er eftir á eignina til að taka lán vegna viðhaldsframkvæmda. Ættu fasteignakaupendur því að kynna sér hvaða skilyrði eru sett við veitingu framkvæmdalána hjá lánastofnunum áður en lán er tekið til íbúðarkaupa.
Ef viðhaldi er ekki sinnt
Sú meginregla gildir samkvæmt fjöleignarhúsalögunum að allar sameiginlegar ákvarðanir eiga að vera teknar á húsfundi. Frá þessari meginreglu eru tvær undantekningar. Önnur þeirra heimilar eiganda að grípa til ákveðinna ráðstafanna til að forðast tjón. Það skilyrði er sett að um brýnar ráðstafanir sé að ræða til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón sem ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess. Viðkomandi þarf þá að gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur og telst kostnaðurinn þá sameiginlegur. Ef gengið er lengra situr eigandi einn uppi með kostnaðinn. Samkvæmt hinni undantekningunni getur eigandi látið framkvæma nauðsynlegar viðgerð á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Þessi heimild byggist á því að eiganda þurfi ekki að una því að sameign hússins níðist niður vegna vanrækslu á viðhaldi, þegar húsfélagið eða aðrir eigendur vilja ekki hefjast handa þrátt fyrir tilmæli og áskoranir. Áður en eiganda leggur út í framkvæmdir þarf hann að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Í þeim tilvikum þegar farið er í viðhaldsframkvæmdir án þess að þær séu bornar upp á húsfundi og ekki verður talið að framangreindar undantekningar eigi við, þ.e. að þær séu þess eðlis að hafa ekki þolað bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess né að séð verði að húsfélagið hefði ekki fengist til samvinnu um framkvæmdina, geta aðrir eigendur neitað að taka þátt í kostnaðinum vegna framkvæmdanna og situr þá sá eigandi einn uppi með kostnaðinn sem annaðist framkvæmdina þrátt fyrir að um sameign allra sé að ræða. Af álitum kærunefndar fjöleignarhúsamála má ráða að eigendur verða að fara mjög varlega í það að ráðast í framkvæmdir án þess að húsfundur hafi fjallað um málið því skilyrði undantekninganna frá meginreglunni eru ströng og eiga sjaldnar við en fólk álítur. Þar sem fjöleignarhúsalögin kveða á um ákveðnar formreglur við töku ákvarðana vegna viðhaldsframkvæmda er mikilvægt að eigendur fjöleignarhúsa kynni sér vel þessar reglur áður en út í framkvæmdir er farið. Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir hdl. Greinin birtist í Fasteignablaði Morgunblaðsins maí 2005