Kaup á fasteign - Gallar í fasteignakaupum

Mikilvægt er að kaupendur fasteigna undirbúi kaup sín vel enda eru þeir oftar en ekki að leggja aleiguna undir og ráðstafa sjálfsaflafé sínu til margra ára. Getur það sparað margvísleg leiðindi og þrætur seinna meir ef kaupandinn þekkir sinn rétt strax í upphafi og þær skyldur sem hann tekur á sig með kaupunum. Á kaupandanum hvílir ákveðin aðgæsluskylda og getur hann t.d. ekki borið fyrir sig galla sem hann vissi um eða mátti vita um í upphafi. Því er mikilvægt að kaupendur fasteigna kynni sér vel þau gögn sem liggja til grundvallar kaupunum og þær lýsingar á eigninni sem koma fram í þessum gögnum. Einnig er mikilvægt að kaupendur spyrji “réttra” spurninga fyrir kaupin og séu meðvitaðir um þær grundvallareglur sem gilda í fasteignakaupum. Sem dæmi má nefna þá eru kaupendur oft ekki meðvitaðir um þær reglur sem gilda um galla á eign og til hvaða úrræða þeim sé heimilt að grípa ef um galla er að ræða. Þegar um notaða eign er að ræða þarf kaupandinn að skoða söluyfirlit eignarinnar vel og spyrjast fyrir um hvað sé búið að gera við og/eða endurnýja og hvað ekki. Slíkt kemur oft ekki beint fram á söluyfirliti eignarinnar þó ráða megi ýmislegt af efni þess t.d. með tilliti til aldurs eignarinnar. Einnig þarf seljandinn eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd að veita kaupandanum þær upplýsingar um eignina sem seljandinn vissi eða mátti vita um og kaupandinn hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Kaupendur þurfa einnig að vera meðvitaðir um það hvaða rétt þeir eiga ef eitthvað kemur upp á. Sem dæmi má nefna spurningar eins og hvort er það seljandi eða kaupandi sem á að greiða viðgerð/endurnýjun á lögnum sem bila skömmu eftir kaupin, hvort er það seljandi eða kaupandi sem á að greiða framkvæmdir í fjöleignarhúsi sem ráðist er í skömmu eftir kaupin, til hvaða úrræða getur kaupandi gripið ef gallar koma í ljós á eigninni, getur kaupandi haldið eftir greiðslu, getur kaupandi sjálfur ráðist í viðgerðir og dregið kostnaðinn við þær frá lokagreiðslunni o.s.frv. Einnig þurfa kaupendur að átta sig á því að með samþykki kauptilboðs er kominn á bindandi kaupsamningur og ef gera á einhverja fyrirvara við kaupin þurfa þeir að koma fram í kauptilboðinu. Hin almenna lýsing á því hvort fasteign telst gölluð eða ekki er sú að fasteign telst gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningi. Kaupandi má ganga út frá því að eign hafi bæði þá sérstöku eiginleika eða notagildi sem um hefur verið samið auk þess sem hún á að hafa þá almennu eiginleika og notagildi sem fasteignir af þeirri gerð og aldri sem um ræðir hafa. Þótt þessi atriði séu ekki tilgreind í samningi hefur það ekki þau réttaráhrif að kaupandi geti ekki byggt á að þau séu til staðar, ef forsendur til þess eru taldar vera fyrir hendi. Litið er til ýmissa atriða við mat á því, einkum þess sem farið hefur á milli samningsaðila, sem er í kynningargögnum um fasteignina, kaupverðsins o.fl. Þegar um notaða fasteign er að ræða telst fasteignin þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Spurningin er því hvað er átt við með orðunum ,,rýri verðmæti hennar svo nokkru varði“. Sumir hafa talið að galli þurfi að nema um 10% af kaupverði notaðrar eignar svo að um galla sé að ræða. Aðrir hafa talið að gallinn þurfi að nema 7-10% af kaupverðinu og enn aðrir um 5%-10%. Á endanum eru það dómstólarnir sem meta slíkt og móta slíka reglu. Sé hins vegar um að ræða sök seljanda hefur verið talið að hlutfallið þurfi ekki að vera svona hátt. Á seljandanum hvílir upplýsingaskylda og getur vanræksla hans á upplýsingaskyldu sinni leitt til þess að fasteign sem ekki hefði talist gölluð telst vera það. Sem dæmi um þetta má benda á að einum mánuði eftir afhendingu eignar þarf að ráðast í lagnaframkvæmdir sem kosta um 4% af kaupverði eignarinnar. Ef seljandinn hvorki vissi né mátti vita að lagnakerfið væri bilað ætti ekki að vera um galla að ræða samkvæmt framangreindu (enda koma ekki önnur atriði til skoðunar) og þyrfti kaupandinn að greiða fyrir viðgerðina. Ef hins vegar seljandinn vissi eða mátti vita um bilunina í lagnakerfinu en greindi kaupandanum ekki frá því gæti verið um galla að ræða sem seljandinn bæri ábyrgð á vegna vanrækslu á upplýsingasskyldu sinni. Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir hdl. Greinin birtist í Fasteignablaði Morgunblaðsins, ágúst 2006